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高和资本联手江苏银行设立200亿商业地产AB

      2017年1月17日,知名商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首支商业地产ABS基金,基金资金规模200亿元,将专注于盘活商业地产,以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的,致力于商业地产证券化产品价值发掘和市场流动性激活。

      以甲级办公楼为例,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼面积高达2,500万平米,价值1万亿元以上,再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等,一线城市商业地产价值应该在3万亿元以上。然而从现状来看,商业地产融资和流动性的工具非常有限,中国商业物业融资绝大多数是商业银行贷款,少数通过信托、保险、资管提供融资,而且成本往往在5%到15%之间,融资效率低,且不能很好的支持商业物业的运营和发展。反观成熟市场,以美国为例,商业地产主要通过REITs、CMBS等方式进行融资存在较大的差异,其中美国CMBS占历年融资市场份额的30%-50%之间,而且成本仅为3.5%-6%。江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银先生认为,随着国内资本市场的不断发展,直接融资逐渐成为未来发展的方向,中国CMBS和REITs市场有着十万亿级别的市场潜力,将成为推动商业物业优化的重要金融力量。

      国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示,商业物业从其本质来讲是重要的实业品类,是服务业,和其他实体经济一样,需要创新金融的支持。去年十月份《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》已经提出“积极开展以商业物业等为基础资产的资产证券化业务”。资产证券化一方面可以降低商业物业的融资成本,另一方面由于将债务直接对应于资产,可以有效的降低和控制杠杆率。

      近几年,国内资产证券化业务开展得如火如荼,江苏银行在发行信贷资产证券化产品的同时也通过各类资产证券化创新产品帮助企业盘活存量资产、拓宽融资渠道,不断提升对客户服务的广度与深度。2016年,江苏银行资产证券化业务实现了数“量”突破并且“亮”点纷呈,主导并完成多个全国首单项目,包括全国首单票据收益权资产证券化项目、全国首单不良资产收益权转让项目、全国首单境外上市企业供应链金融资产证券化项目等,同时在消费金融、应收账款、收费收益权、信托受益权证券化等领域均有成功案例,初步形成了一定的市场影响力。江苏银行总行运营总监赵辉先生表示,近两年来伴随着商业地产证券化产品的蓬勃兴起,银行也在积极投身参与这个市场的发展,在这个过程中深切感受到,仅凭单打独斗是不行的。为此江苏银行选择业内领先的高和资本,联合成立商业地产ABS基金,聚焦商业地产ABS产品。

      在未来投资选择上,基金将重点关注两类产品,一是在沪深交易所、银行间市场等公开市场发行的高评级的优先级ABS产品,以流动性支持、持有并交易的模式参与其中;另一类是优质商业地产证券化项目的中间级、次优级产品,以商业物业的盈利能力和成长空间为判断依据,发掘投资价值。

      发起设立市场上第一支专注于商业地产证券化的基金,对商业地产后续发展意义重大。厦门国金首席经济学家,清华大学国家金融研究院兼职研究员郭杰群博士表示:该基金的设立标志着国内的资产证券化市场从“农耕时代”向着“工业时代”的发展。